新增值税法对不动产销售的纳税义务时点是统一中有例外，依据增值税法及实施条例和财政部税务总局2026年第13号公告相关规定，不动产销售的纳税义务时点发生了新的变化
原营改增规定：财税(2016)36号文附件一第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
(一) 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
新法实施后销售不动产的纳税义务时点新规：纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成；完成权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。
上述以不动产转让完成时点作为纳税义务时点是以未签署合同或者合同未约定付款日期为前提的，此时不动产销售纳税义务时点从“不动产权属登记变更当天”转换到了“不动产权属登记和实际交付不动产孰先“。
综合来看，原营改增体系下，存量房不动产转让交易实务中判断纳税义务发生时间遵循以下顺序：
1. 先开票：如果销售方先开具了发票，那么开具发票的当天即产生纳税义务。
2. 合同有约定付款日期：如果未先开票，则看书面合同是否确定了付款日期。如果合同约定了付款日，那么到了合同约定的付款日期，即使款项尚未收到，也产生纳税义务。
3. 合同无约定付款日期或未签合同：如果未签订书面合同，或者合同未明确付款日期，那么纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天新法对该逻辑顺序并未发生变化，只是第三点中“不动产权属变更当天”变化为完成权属登记且实际交付不动产时点孰先原则确定不动产转让完成的时间。
实务中，各地存量房交易房款都纳入政府住建部门的专用监管账户管理，只有权属登记变更完成后才能转支付至卖出人账户，款项在监管账户中的时候房屋出售人并不享有资金所有权，付款至监管账户时点显然不能作为前述的合同约定的付款日期作为纳税义务时点。
还有一些交易如房屋置换、不动产作价投资、司法裁定过户、拍卖过户等没有资金支付的不动产交易。此时就需要一个不动产转让完成的时点来确定纳税义务的发生。显然权属变更登记时点是个合适的时点，但现实中千奇百怪的事太多了，存在大量不动产已经实际交付了但权属登记迟迟无法办理变更的状况，如还是以权属变更登记为纳税义务时点显然也是不符合交易实质的，新增值税法实施中就修补了这个漏洞，以完成权属登记且实际交付不动产时点孰先原则确定不动产转让完成的时间。
下面以一个公司销售其机构所在地存量房交易签署的合同付款、交付和权属登记条款来分析纳税义务时点：
第四条：房屋价款为1000万元，应当在申请不动产转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。不动产转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。
房屋价款具体支付方式约定如下：付款方式分期付款：
买受人于26年3月1日前，按本合同约定房屋价款的 30%，支付人民币300万元整；
买受人于26年5月1日前，按本合同第三条约定房屋价款的 70%，支付人民币700万元整；
第七条：房屋交付买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款至监管账户之日起15日内。
第十条：关于不动产转移登记的约定
自买受人付清房款至监管账户之日起30日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。
实际房屋交付时点为5月15日，发票开具日为6月1日,房屋权属变更登记日为7月10日，监管资金1000万转入购房人资金账户为8月10日。
该公司转让存量房交易的纳税义务时点如下：
2026年3月1日，300万资金进入监管资金账户，不属于收到销售款项以及合同约定的付款日期，无纳税义务，按新法存量房在机构所在地的，无需预缴缴增值税。
2026年5月1日，700万资金进入监管资金账户，不属于收到销售款项以及合同约定的付款日期，无纳税义务，也无须预缴增值税。
2026年5月15日房屋实际交付，产生纳税义务，此时未开具发票，当期做未开票收入1000万元申报。
2026年6月1日开具1000万全额发票，当期做未开票收入红字申报。
2026年7月10日权属登记日和2026年8月10日资金到账日均不属于纳税义务发生日。
文件摘录：
1、《增值税法》
第二十八条 增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定：
（一）发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。
（二）发生视同应税交易，纳税义务发生时间为完成视同应税交易的当日。
（三）进口货物，纳税义务发生时间为货物报关进口的当日。
增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当日。
2、《增值税法实施条例》
第三十九条 增值税法第二十八条第一款第一项所称收讫销售款项，是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项；
取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指应税交易完成的当日，即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。
3、《财政部 税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》财政部 税务总局公告2026年第13号
四、关于纳税义务发生时间
（一）纳税人生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，纳税义务发生时间为收到款项或者书面合同确定的付款日期的当日。
（二）纳税人销售服务，先收取价款再分期或者分次提供服务的，以首次提供服务的实际开始当日和合同约定的当日，按照孰先原则确定纳税义务发生时间，纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。
（三）纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成；完成权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。
（四）金融机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
上述所称金融机构，是指银行、信用社、财务公司、信托公司、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司以及其他经中国人民银行、金融监管总局、中国证监会批准成立且经营金融保险业务的金融机构。
