增值税法实施后，房地产开发企业需关注的三点政策变化，如下：
1、销售不动产纳税义务时点的变化
财税2026年13号公告确定销售不动产纳税义务发生时间的原则如下：以完成权属登记或者实际交付不动产的时间来确定纳税义务发生时间，两者按照孰先原则确定。
抛开发票开具时点不谈，新规将销售不动产纳税义务时间从权属变更时点转换为权属登记和实际交付孰先时点
2、销售地下不计容部分面积对应销售额需分摊计算土地抵减额
原规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
新规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
新规后，地下车位销售的，不属于未单独作价结算的配套公共设施，对应需要按规定分摊土地成本从销售额中扣减。
3、拍地后设立项目公司开发的股权需全周期持有全部股权才可土地抵减销售额
财税2026年10号公告新规要求房开企业拍地后设立项目公司进行开发的，要求项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
如不符合该条件的，在项目公司存续期间股权发生任何变化的，受让土地时发生的土地成本不允许从含税销售额中扣除。
这对房企拍地后在26年1月1日前设立的项目公司，后续就不可发生股权转让，否则就会导致土地成本不能从销售额中抵减。
文件摘录：
1、《财政部 税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》财政部 税务总局公告2026年第13号
四、关于纳税义务发生时间
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（三）纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成；完成任务之后权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的
2、《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》财政部 税务总局公告2026年第10号
.....
四、自2026年1月1日至2027年12月31日，纳税人发生下列应税交易，允许从含税销售额中扣除相关价款后计算销项税额或者应纳税额
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（九）房地产开发企业销售房地产项目。
房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（以下统称土地价款），以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
3.项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
