问：我司为政府下属的产业园运营公司，提供厂房出租和物业管理服务，公司在营改增前购入工业房屋，购入后依据规划需要进行重新翻新加固后出租，发生的装修和改造工程陆续发生在营改增后，当时进行了全额的进项抵扣，后期政府对规划进行了调整，对我司购入的厂房地块进行收储，我司厂房尚未发生出租行为，我司其他房屋出租既有一般计税也有简易计税的，请问上述进项是否需要转出？
答：
一、实务分析
1、不动产在建工程和不动产是否可以等同
首先看36号文对不动产税目注释的描述：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
为啥营改增中要单独提出一个不动产在建工程的概念，是因为涉及进项核算中需要考虑不动产在建工程发生非正常损失的进项转出的情形，因此需要单独对不动产在建工程进行税收处理的规定 我们的理解不动产在建工程是形成不动产的中间态，如果不动产在建工程完工了，其就构成了营改增税收口径的不动产了。
2、不动产在建工程完工后用于出租进项如何处理
按照36号文规定，已抵扣进项税额不动产，发生本办法不得抵扣进项规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。
贵司的不动产在建工程完工后为税法上的不动产，如果该不动产尚未发生简易计税出租行为，无需转出进项，只有发生了规定的进项转出的情形了，才需要在发生该情形的时点按照摊销后的净值进行进项转出。
如果有人说不动产在建工程不属于不动产，不能按照不动产进行税务处理，如此我们进一步分析，不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等进项均不属于营改增36号文附件一第27条第一款不得抵扣进项的范围，该条款仅提及了涉及不动产的进项抵扣情形，未提及不动产在建工程。
另27条第五款规定了非正常损失的不动产在建工程的进项转出情形
因此如果不动产在建工程不同于不动产，则不动产在建工程所涉及的进项，营改增文件仅规定了非正常损失时才需要进项转出，其他情形没有规定需要转出。
综上，我们更倾向认同不动产在建工程的终结状态为不动产，不应按不动产来进行税务处理，贵司发生的不动产改建和装修工程而发生的进项在发生的时候可以直接抵扣进项，而直到政府收购该改建后的不动产，贵司也没有发生出租行为，也就不存在用于简易计税项目的行为，因此无需转出任何进项税额。
二、政策文件
1、财税（2016）36号文附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》
第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
第二十八条 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
第三十条 已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
第三十一条 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。
固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
2、财税（2016）36号文附件1附注：《销售服务、无形资产、不动产注释》
三、销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
