问：我司将拆除部分2016年前建造的老厂房后重新建造新厂房，拆除前我司将建筑物进行了评估，就建筑物残值按照评估价为起拍价进行了拍卖，经竞价拍卖后由竞买人进行拆除工作，公司无需承担任何拆除费用，请问我司应如何确定该项业务的税目和税率？
答：
一、实务分析
1、税目的确认
首先对建筑物的残值进行评估并就拟拆除的该建筑物进行转让的行为，并不构成建筑物完整的所有权的转让行为。
买受人购买的是一个完整的待拆除的建筑物，买入后拆除工作由买受人负责，其还需投入人力物力进行建筑物的拆除和拆除物的清理以及拆除有价值物品的变卖。
该拟拆除的建筑物具有价值的原因是拆除中产生的物品可以变卖从而可以获取经济利益，贵司处置该建筑物的行为不是变卖拆除后产生的可用材料和废品的行为，仅是有形建筑物的完整形态的有限权利的转让。
交付给购买人的是建筑物的有形状态，至于后续拆除产生的材料或废品的销售行为的主体是购买人，不是贵司。
我们认为，贵司上述行为是对建筑物有限权属的出让，按照营改增税目注释转让建筑物有限产权的应按照销售不动产缴纳增值税。
2、税率的确定
贵司该厂房是营改增前建造的，转让该营改增前自建的不动产可适用简易计税方式，征收率为5%。
综上，贵司拍卖建筑物残值的行为属于营改增的转让不动产的应税行为，应按“销售不动产——其他建筑物”税目，5%征收率开具发票。
二、政策文件
财税（2016）36号文附件一附注《销售服务、无形资产、不动产注释》
三、销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
