问：我司将自有房屋对外出租，按照公允价值计量投资性房地产，请问对未出租部分从价计征的房屋从价计征的房产税计税基础是公允价值部分吗？
答：
一、实务分析
税法规定从价计征房产税的，应以房屋原价计税缴纳房产税，而房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
根据企业会计准则规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
后续计量时如采用公允价值模式计量的投资性房地产，则购入时按成本入账，资产负债表日按公允价值对账面余额进行调整。
因此其账面价值反映为公允价（即评估价），该公允价不属于房屋原价，不是房产税的计税基础。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，其从价计征房产税应按历史成本进行初始计量确定的房屋原价来计税缴纳房产税，也即“投资性房地产——成本”科目余额为计税基础。对剩余未出租部分应按面积计算对应的计税基础部分作为房产税的计算依据。
二、政策文件
1、《企业会计准则第4号——固定资产》
第七条 固定资产应当按照成本进行初始计量。
2、《企业会计准则第3号——投资性房地产》
第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
3、《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南会计科目和主要账务处理
1521 投资性房地产：
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
4、《房产税暂行条例》
第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
5、《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）
一、关于房产原值如何确定的问题规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
